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物权法

不动产物权立法的难点

江平
        物权法的核心是不动产物权。不动产物权的核心又是土地物权。土地物权之复杂性在于其所有权与使用权之分离。土地所有权是属国家或集体所有,它具有不可流通性,不可能从土地公有变成土地私有;而土地使用权则有一定的流通性,它可以由一个土地使用权人转到另一土地使用权人手中。房屋物权之复杂性较土地物权要小一些,它的复杂性不在于所有权与使用权之分离。无论在城市或乡村,都允许房屋归私人所有,所以房屋所有权的形式较为单一,极少有房屋所有权与使用权分离现象。但房屋物权的复杂性在于它是附着于土地之上的,与土地是不可分的;而属于私人所有的房屋又是附着于属于国家或集体所有的土地之上。中国物权法中不动产物权的复杂性就在于这三点:一是土地所有权的公有与土地使用权私有的分离;二是房屋所有权的私有与其所依附的土地公有的分离;三是土地所有权公有的不可流通性与土地使用权以及房屋所有权私有的可流通性的分离。
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